MADRID.- El viento parece estar
empezando a cambiar en el mercado inmobiliario. La presión al alza de
los precios y la mayor escasez de activos de calidad en los dos mercados
que han liderado el resurgir del sector en los últimos cuatro años - el
madrileño y el barcelonés- están llevando a los inversores a otear
oportunidades en otras localizaciones, en busca de rentabilidades que
justifiquen su apuesta por España. En los últimos meses, el fenómeno se
ha concretado en la dinamización de otros mercados como el de la Costa del Sol o el de Levante, a juicio de La Información.
Los cazadores de tendencias de Sareb, el 'banco malo' creado en 2013
para extraer del balance de la banca española más de 200.000 activos
inmobiliarios considerados tóxicos por aquel entonces y gestionar su
eventual recolocación en el mercado durante los siguientes 15 años, lo
han visto claro y han ordenado un nuevo giro en la estrategia comercial
de la entidad para priorizar su dimensión territorial que se concretará, a grandes rasgos, en dos líneas de actuación, según señalan fuentes del banco malo: la extensión de la red comercial de Sareb por toda España para impulsar las ventas en el segmento minorista (ventas a particulares) y el diseño de carteras de activos con criterios territoriales
para dar acceso al ingente patrimonio inmobiliario del banco malo no
sólo a los grandes fondos de inversión oportunista, como los Blackstone,
Cerberus, etcétera, sino también a operadores de menor tamaño e
intereses más restringidos a un determinado ámbito territorial.
El paso supone
un nuevo enfoque en la estrategia de mercado del banco malo. Al calor de
las grandes operaciones de desinversión inmobiliaria cerradas el año
pasado por Santander y BBVA con
grandes gigantes internacionales como Blackstone o Cerberus, Sareb
decidió probar suerte también en la comercialización de 'macrocarteras' y
encargó a Goldman Sachs testar el interés real de los grandes fondos
internacionales por quedarse con alguna de las grandes carteras de activos inmobiliarios que el banco malo había puesto en mano de los 'servicers',
concretamente por la gestionada por Haya Real Estate, compuesta por
59.300 activos y cuyo valor de mercado se estima en el entorno de los
13.000 millones.
Fuentes de la entidad
confirman que el prestigioso banco de inversión continúa rastreando el
mercado en busca de potenciales compradores para alguna de las
macrocarteras de activos que Haya, Altamira, Solvia y Hábitat mantienen
en gestión, pero avanzan que la intención de la entidad es buscar un
enfoque comercial más territorial "para ampliar el rango de mercado y
abrir la cartera de Sareb a inversores con interés más regional". ¿Cómo?
Diseñando carteras de activos territorializadas, de menor
tamaño, pero que puedan despertar el interés de un perfil de inversores
diferente al interesado en las 'macrocarteras'.
Los cinco mercados del banco malo en España
La base de este nuevo
planteamiento estratégico lo presentó la directora de la red de
servicers del banco malo, Marisela González, en una jornada organizada
por Idealista en el marco del último SIMA, y pasa por la segmentación de
la cartera de activos de Sareb por cinco grandes espacios territoriales
(Ver gráfico): la Zona Noroeste (Galicia, Castilla y León, Asturias,
Cantabria, La Rioja, País Vasco y Navarra, dónde se concentran el 19,6%
de los activos del banco malo, pero apenas el 14,5% de las ventas); la
Zona Catalano-Aragonesa, más Baleares (24,7% de los activos, 28,1% de
las ventas, gracias a Cataluña y Baleares); la Zona Centro (Madrid,
Castilla-La Mancha y Extremadura, más Canarias (19,5,% de los activos,
20,89% de las ventas, con grandes diferencias entre el rendimiento de
las carteras canaria y madrileña y el resto); la Zona de Levante (18,7
de los activos; 16,3% de las ventas), y Andalucía (10,6% de los activos,
16,3% de las ventas).
Para cumplir estos objetivos el siguiente paso que dará Sareb es ampliar su red comercial territorial,
que hasta ahora se limitaba a su presencia en Madrid y Barcelona y a la
oferta presentada a través del portal web. En las próximas semanas, Sareb abrirá una nueva oficina en Valencia,
para dar servicio al mercado de Levante, y la intención es tener
presencia física en cada una de las áreas definidas en el plan
estratégico antes de que finalice el presente ejercicio.
Sareb entiende que este
esquema permitirá gestionar mejor el amplísimo portfolio que no sin
dificultades gestiona la institución, que aún tiene por evacuar cerca de
dos terceras partes de los activos recibidos en su día, porque hará que
los potenciales inversores conozcan mejor el producto, permitirá afinar
más la estrategia de ventas a través de la red comercial y facilitará
una gestión más activa de la cartera por parte de los gestores.
La nueva estrategia del
'banco malo' también permitirá dar soporte a uno de los objetivos
marcados por el directorio encabezado por Jaime Echegoyen en
orden a facilitar la transformación de préstamos fallidos y crédito
promotor en inmuebles. El año pasado el banco malo consiguió convertir
más de 1.000 millones de activos financieros en activos inmobiliarios y
para este año el objetivo no sólo es mejorar esa cifra sino cerrar una
sociedad con un socio industrial (una promotora) para impulsar la
actividad del banco malo como promotor inmobiliario.
El proceso sigue abierto y, después de caerse Via Célere, Aelca y Aedas Homes son los candidatos a conformar la sociedad promotora del banco malo, según confirman desde la entidad.
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